Reality : Hodnotu nehnuteľnosti treba určovať objektívne

Pri právnych úkonoch týkajúcich sa nehnuteľností je obvykle potrebné objektívne ohodnotenie ich ceny. Okrem znaleckých posudkov sa dnes na tento účel čoraz viac využívajú informácie z cenovej mapy.

Každý, kto zvažuje kúpu alebo predaj nehnuteľnosti, potrebuje poznať jej reálnu trhovú hodnotu. Otázka objektívneho stanovenia hodnoty domu, bytu, či pozemku je rovnako zaujímavá aj pri delení dedičstva a pri rôznych súdnych sporoch. No asi najčastejšie sa stanovením hodnoty určitej stavby zaoberajú banky, ktoré akceptujú záložné právo na nehnuteľnosť ako záruku na poskytnutie hypotéky.

Zatiaľ čo bežný smrteľník si obvykle zhodnotí situáciu na trhu porovnaním ponúk realitných portálov, pre úradné úkony je potrebný doklad o cene nehnuteľnosti, ktorý je vyhotovený na základe všeobecne záväzných pravidiel. Takýto znalecký posudok vyhotovuje nezávislý odborník - súdny znalec, ktorý má na vykonávanie tejto činnosti v danom obore oprávnenie. Toto oprávnenie vydáva Ministerstvo spravodlivosti SR, ktoré zároveň na svojej stránke vedie verejne prístupný Elektronický zoznam znalcov.

Okrem celkového vývoja realitného trhu má na cenu nehnuteľností vplyv predovšetkým úroveň lukratívnosti lokality ako aj vek a technický stav nehnuteľnosti. Veľké rozdiely v cene možno badať v závislosti od toho, či sa nehnuteľnosť nachádza v okresnom, krajskom či hlavnom meste a tiež v závislosti od toho, akú má daná lokalita infraštruktúru a občiansku vybavenosť. Cena nehnuteľností môže v niektorých lokalitách postupom času stúpať a v iných zasa klesať.

Keďže od roku 2004 platí zákon, podľa ktorého sa pri posudkoch zohľadňuje aj trhové hľadisko, trhová hodnota by sa už nemala od tej znaleckej líšiť do takej miery, ako to bolo možné v minulosti. Rovnako ani medzi posudkami od rôznych znalcov by nemali byť nijaké výrazne rozdiely.

Kedy je nutný znalecký posudok?
Najbežnejším prípadom, kedy je potrebný znalecký posudok na hodnotu nehnuteľnosti je hypotekárny úver, kedy sa cena nehnuteľnosti stanovuje ku dňu vyhotovenia a takýto posudok má časovo limitovanú platnosť. V niektorých prípadoch, napríklad pri súdnych sporoch, však môže vniknúť aj požiadavka na stanovenie hodnoty nehnuteľnosti spätne ku skoršiemu dátumu. Znalecký posudok na nehnuteľnosť si môže nechať vypracovať aj klient stavebnej firmy, ktorý nie je spokojní s kvalitou alebo cenou odvedenej práce. V takom prípade by však malo ísť o odborníka na stavebnú činnosť, teda znalca v inom obore, než je to pri všeobecnom stanovovaní ceny nehnuteľnosti.

Škála úkonov, pri ktorých je znalecký posudok nutný, je v súčasnosti podstatne užšia ako v minulosti, najmä v dôsledku zrušenia tzv. trojdane z prevodu, prechodu a darovania nehnuteľnosti. Napríklad pri dedičstve už nie znalecký posudok nutný, za predpokladu, že sa pozostalí medzi sebou dohodnú a nevznikne medzi nimi spor. Dokonca aj pri vybavovaní hypotéky môže klientovi odpadnúť povinnosť predložiť banke znalecký posudok v prípade, že má táto banka uzavretú dohodu so znalcom, ktorí pre ňu vpracováva odhady. V prípade, že si klient chce nechať vypracovať posudok vo vlastnej réžii, mal by si overiť, či banka akceptuje znalca, ktorého služby chce využiť. Banky majú pre takéto situácie pripravené zoznamy overených znalcov, ktorých kvalitu spracovania znaleckých posudkov už majú v praxi overenú.

Pre vypracovanie posudku je potrebný list vlastníctva nie starší ako tri mesiace, ktorý je vhodný pre právne úkony, kópiu z katastrálnej mapy a doklad o tom, kedy bol dom alebo byt kolaudovaný. Potrebná je aj zmluva o nadobudnutí bytu, súčasťou ktorej je pôdorys bytu. Znalec potom preverí doklady, urobí obhliadku bytu a premeria izby a nehnuteľnosť nafotí. Vypracovanie znaleckého posudku trvá približne týždeň až dva a jeho cena sa pohybuje cca od 150 eur za byt, až po 350 eur v prípade rodinného domu.

V prípade, že klient nie je so službami znalca spokojní, môže naňho podať sťažnosť na ministerstve spravodlivosti, kde sa takáto sťažnosť prešetruje.

Znalcov postupne nahrádza cenová mapa
Znalcom v oblasti nehnuteľností dnes do značnej miery konkuruje cenová mapa nehnuteľností, ktorá na Slovensku funguje už od roku 2007 a pre odbornú verejnosť je dostupná na stránke www.cmn.sk.

Mapa nehnuteľností poskytuje prehľady o ponukových aj realizovaných cenách a je týždenne aktualizovaná. Ceny na nej možno vyhľadávať podľa rozličných faktorov, ako sú typ nehnuteľnosti, jej stav, lokalita, čas predaja či vybavenosť. Cenová mapa v súčasnosti obsahuje vyše jedenásť miliónov údajov a používa sa najmä na stanovenie hodnoty nehnuteľnosti pri poskytovaní úveru, pri precenení založených nehnuteľností a takisto pri predaji a dražbe. Napríklad banky ju často používajú pri kontrole externého znaleckého posudku. V súčasnosti cenovú mapu využíva viac ako 67% bankového trhu a v prípade sporiteľní ide až o 95%. Údaje z nej však čerpajú aj obce a investičné firmy a pod. Pri vybraných finančných inštitúciách, lokalitách a typoch nehnuteľností znalecký posudok potrebný nie je a využíva sa kombinácia interného posudku a informácií získaných z cenovej mapy nehnuteľností.

Reality : Investičným ternom sú reality

Kto vlani stavil na investíciu do bytov v lepších lokalitách či lukratívnych biznis priestorov, zarobil najviac. Z investičných možností, ktoré zhodnotil denník Pravda, vyšlo, že pri vložení tisíc eur do špeciálnych fondov nehnuteľností sa vlani dalo zarobiť takmer 37 eur. Po odrátaní poplatkov takáto investícia zarobila viac ako zhodnotenie peňazí v zlate či na účte v banke. Dať peniaze do realít, aj keď nie do všetkých, radia odborníci aj tento rok. \\\"Ako najlepší uchovávateľ hodnôt vychádzajú z našej analýzy reality rôzneho typu,\\\" povedala Markéta Šichtařová, riaditeľka Next Finance. Podľa ekonómky pritom pozemky držia hodnotu lepšie ako byty, ktoré môžu cenu počas recesie mierne stratiť, ale napriek tomu tento pokles býva menší, ako pri iných investíciách. Minulý rok tak podľa údajov z Národnej banky Slovenska klesla cena priemerného trojizbového bytu na Slovensku približne o 1540 eur.

Peniaze pod vankúš?

Najjednoduchšie je pre niektorých ľudí nechať peniaze pod vankúšom, vtedy však musia počítať s tým, že inflácia z nich tento rok uberie vyše dve percentá a navyše stále je hrozbou riziko, že dlhová kríza zamáva s osudom eura. Ešte viac peňazí vlani prerobili ľudia, ktorí stavili na akcie, keďže akciové fondy sa prepadli o takmer 15 percent. Akcie sú však označované za dlhodobú investíciu. V prípade častej investície do bytov na prenájom treba počítať s platením účtov za vodu, elektrinu a plyn a tiež s nákladmi na zatepľovanie budovy či opravu výťahu. \\\"S príspevkami do fondu opráv sú naše náklady na trojizbový byt s tromi nájomníkmi približne dvesto eur,\\\" opisuje napríklad Lenka Macková. V hlavnom meste prenajíma byt patriaci jej staršiemu bratovi, ktorý momentálne pracuje v írsku. Najväčšou nevýhodou nehnuteľností sú vysoké ceny a špekulatívne nákupy na hypotéky analytici neodporúčajú.

Lukratívne stavebné sporenie

Pre bežných ľudí sa v tomto roku podobne ako vlani najviac oplatí zhodnocovať úspory prostredníctvom stavebného sporenia. \\\"Aj v roku 2012 majú stavební sporitelia nárok na štátnu prémiu vo výške 10 percent z ročných vkladov, maximálne 66,39 eura,\\\" povedal Robert Juriš z Prvej stavebnej sporiteľne. Maximálny štátny príspevok tak ľudia získajú pri vklade 663,9 eura a tieto peniaze sú tiež zhodnocované dvojpercentným ročným úrokom. V minulom roku boli najväčšou nevýhodou stavebného sporenia vysoké poplatky. Po kritike ministerstva financií sporiteľne zmenili prístup a ohlásili znižovanie cien. Prvá stavebná sporiteľňa napríklad znížila poplatok za vedenie účtu stavebného sporenia a stavebného úveru z 18 na 12 eur. Pre vysoké poplatky skončilo minulý rok stavebné sporenie v zhodnocovaní peňazí na jedno euro tesne za investíciou do podielových fondov nehnuteľností. V tomto prípade išlo o priemerný výnos a tak konkrétne fondy mohli mať o niečo nižší, ale aj vyšší výnos. \\\"Ľudia, ktorí majú dlhodobý investičný horizont (tri a viac rokov) a sú ochotní podstúpiť vyššie výkyvy hodnoty investičného portfólia, by mali uvažovať o nejakom akciovom fonde,\\\" myslí si Boris Tomčiak, analytik spoločnosti Colosseum. \\\"Mnohých ľudí možno prekvapí, že napríklad americké spoločnosti dosahujú momentálne rekordné zisky a sú pripravené vyplácať dividendy,\\\" dodal Tomčiak.

Istotou je vklad v banke

Naopak, pre ľudí neochotných znášať akúkoľvek stratu sú stále najbezpečnejšou investíciou termínované vklady v bankách. \\\"Za rok sa väčšinou naskytne minimálne päť zaujímavých príležitostí na vklad peňazí za relatívne lepších podmienok,\\\" dodal Tomčiak. Samotné banky pritom plánujú akcie na vysoké úroky najmä v prvých šiestich mesiacoch tohto roka. \\\"Podobne ako pri vkladoch si myslím, že aj pri úveroch výsledkom bude skôr mierny rast ako pokles úrokových sadzieb,\\\" dodal Zdenko Štefanides, hlavný ekonóm VÚB banky. Finančné domy tiež plánujú sprísňovanie úverových podmienok a získať pôžičku tak bude ťažšie ako v minulom roku. \\\"Sprísňovanie podmienok na úverovaní očakávam, najmä na prelome rokov a v prvej polovici 2012, a to tak v dostupnosti, ako aj v sadzbách,\\\" potvrdil Marek Gábriš, analytik ČSOB.

Vysoké poplatky pri zlate

Ekonómovia pre bežných ľudí za veľmi rizikovú považujú investíciu do zlata. Žltý kov totiž neponúka žiadny stály výnos, obchoduje sa v dolároch a treba počítať s poplatkami za jeho kúpu, uloženie v banke i predaj. Napríklad len otvorenie GoldConta umožňujúceho nákup zlata je v Broker Service Group 390 eur. \\\"Na druhej strane istotou pre nášho klienta je to, že nech odpredá zlato kedykoľvek, vždy dostane zaň reálnu hodnotu peňazí a nie peniaze postihnuté infláciou a inými vplyvmi,\\\" povedal Robert Alfoldy, manažér Broker Service Group. Pre bežných ľudí je ťažké odhadnúť, kedy začína zlato rásť a kedy, naopak, klesá. \\\"Od začiatku septembra do polovice decembra sa dolárová cena zlata prepadla takmer o 19 percent,\\\" uzavrel hlavný analytik Volksbank Slovensko Vladimír Vaňo.

Ako najlepší uchovávate!’ hodnôt vychádzajú z našej analýzy reality rôzneho typu.

Markéta Šichtařová riaditeľka Next Finance

Ako mohli ľudia investovať peniaze v roku 2011

Zlato jedna trójska unca 123,00 eur
Špeciálne fondy nehnuteľností 36,61 eur
Stavebné sporenie* 32,70 eur
3-izbový byt na prenájom v Bratislave 30,00 eur
Vklady do 2 rokov 25,65 eur
Zlato jedna trójska unca - po odrátaní poplatkov 23,10 eur
Vklady denné 19,93 eur
2. pilier - VÚB Generali - vyvážený fond 17,35 eur
2. pilier - VÚB Generali - rastový fond 17,34 eur
Vklady do 1 roka 17,01 eur
2. pilier - VÚB Generali - konzervatívny fond 16,87 eur
2. pilier - AXA - konzervatívny fond 13,33 eur
3. pilier - Tatra banka zaistený fond 13,28 eur
2. pilier - AXA - rastový fond 13,12 eur
2. pilier - AXA - vyvážený fond 13,04 eur
2. pilier - ING - konzervatívny fond 12,64 eur
2. pilier - ING - vyvážený fond 11,83 eur
2. pilier - Poštová banka - konzervatívny fond 11,52 eur
3. pilier - Tatra banka konzervatívny fond 11,50 eur
2. pilier - ING - rastový fond 11,09 eur
2. pilier - Aegon - vyvážený fond 10,94 eur
2. pilier - Aegon - rastový fond 10,71 eur
2. pilier - Allianz - rastový fond 10,42 eur
2. pilier - Allianz - vyvážený fond 10,42 eur
2. pilier - Allianz - konzervatívny fond 10,29 eur
2. pilier - Poštová banka - rastový fond 10,17 eur
2. pilier- Poštová banka - vyvážený fond 10,08 eur
2. pilier - Aegon - konzervatívny fond 9,64 eur
3. pilier - ING Tatry - Sympatia konzervatívny fond 8,99 eur
Špeciálne fondy profesionálnych investorov 7,29 eur
3. pilier- ING Tatry Sympatia - výplatný dopl. dôch. fond 6,80 eur
3. pilier - AXA - výplatný dopl. dôch. fond 6,40 eur
3. pilier - Stabilita - výplatný dopl. dôch. fond 5,99 eur
Fondy peňažného trhu 5,18 eur
3. pilier - Tatra banka - výplatný dopl. dôch. fond 1,86 eur
3. pilier - AXA príspevkový fond -1,20 eur
Dlhopisové fondy -3,80 eur
Dom 120 m2 na prenájom v Bratislave** -8 eur
Iné fondy -11,30 eur
3. pilier - Tatra banka vyvážený fond -12,20 eur
3-izbový byt v Bratislave na predaj -20 eur
3. pilier - Tatra banka rastový fond -29,40 eur
3. pilier - Stabilita príspevkový fond -31,50 eur
Zmiešané fondy -36,10 eur
3. pilier - AXA globálny akciový fond -44,40 eur
3. pilier - ING Tatry - Sympatia vyvážený fond -50,80 eur
Dom 120 m2 na predaj v Bratislave -62,50 eur
Fondy fondov -89,80 eur
3. pilier - ING Tatry - Sympatia rastový fond -115,70 eur
Akciové fondy -147,90 eur